東京地方裁判所 平成４年（ワ）６８５０号 判決
原告
千葉ヨシ
同
千葉芳和
右両名訴訟代理人弁護士
舘野完
被告
柴川み祢子
右訴訟代理人弁護士
宮沢邦夫
同
藤本博史
主文
一 被告は原告らに対し、原告らから金六四五〇万円の支払を受けるのと引換えに、別紙物件目録三記載の建物を収去して、同目録二記載の土地を明け渡せ。
二 原告らのその余の請求を棄却する。
三 訴訟費用は、これを三分し、その一を原告らの負担とし、その余を被告の負担とする。
事実
第一 申立て
一 請求の趣旨
1 被告は原告らに対し、別紙物件目録三記載の建物（以下「本件建物」という。）を収去して、同目録二記載の土地（以下「本件借地」という。）を明け渡せ。
2 訴訟費用は被告の負担とする。
3 1項につき仮執行宣言
二 請求の趣旨に対する答弁
1 原告らの請求を棄却する。
2 訴訟費用は原告らの負担とする。
第二 主張
一 請求原因
1 原告らは被告に対し、本件借地を賃貸し、被告は、同土地上に本件建物を所有している。
2 本件借地の賃貸借契約は、本件建物の保存登記が経由された昭和一六年一月一〇日から五〇年を経過した平成三年一月九日をもって期間満了した。
3 原告らは被告に対し、平成元年五月二七日、本件借地の賃貸借契約の更新を拒絶する旨の意思表示をした。
4 右更新拒絶には、次のとおり正当事由がある。
(一) 原告らは、本件借地を含む別紙物件目録一記載の土地（以下「本件土地」という。）を自ら使用して、店舗・従業員宿舎兼居宅用の建物を建築する必要がある。すなわち、原告千葉芳和（以下「原告芳和」という。）は、父及び兄の業務を引き継いで毎日新聞の販売業を営み、その配達従業員二六名を擁しているところ、配達従業員は業務の開始が早朝になるため住み込みにならざるを得ず、しかも、昨今の従業員募集難の状況下では、基本的に一人一部屋の住居の提供が必要になっている。また、従業員の労務管理上も若い従業員が分散して居住するのは管理効率が悪いため、一か所に集中する必要がある。そこで、本件土地上に一〇階建の建物を建築し、配達従業員全員をここに居住させる計画である。
(二) 原告らは被告に対し、正当事由を補充するため、本件の調停及び訴訟を通じて、明渡料として六三五〇万円の提供をした。
5 よって、原告らは被告に対し、賃貸借契約の終了に基づき、本件建物を収去して本件借地の明渡しを求める。
二 請求原因に対する認否
1 請求原因1項は認める。ただし、被告が原告らから賃借している土地の面積は50.015平方メートル（一五坪一合三勺）である。
2 同2項は否認する。
本件借地の賃貸借期間は、昭和二六年三月二〇日、当時の賃貸人山田知行（以下「山田」という。）と賃借人柴川源一郎（以下「源一郎」という。）との間で昭和四四年三月二〇日までと合意されているから、その後更新されて平成元年三月二〇日までとなったが、これも重ねて更新されている。
3 同3項は認める。
4 同4項は争う。
原告らの更新拒絶には、次の理由から正当事由を具備しない。
(一) 原告らが計画している建物は、寄宿舎や寮の建築を対象とするものではなく、その構造、仕様、設備等からして一DK及び二DKのマンションの建築を企図するものであり、分譲又は賃貸を目的とするマンションの建築計画であるとみられる。
(二) 原告らは、毎日新聞の販売店として、本件土地のうち本件借地を除く部分上に在る原告ら共有建物における浅草橋店のほか、台東区台東三丁目に御徒町店、同区寿三丁目に駒形専売所をそれぞれ設け、各販売所にはそれぞれの新聞配達の業務区域があり、毎日新聞社が配達要員確保のため実施している毎日奨学生制度により手配し、配属した要員が配達業務に携わっている。そして、これら配達要員には宿泊場所として販売所内又はアパートが提供されていて、現に業務が運営されている状況にあるから、今直ちに従業員宿舎を建築しなければならない必要性に乏しい。
(三) 被告の亡夫源一郎の父柴川亀太郎（以下「亀太郎」という。）が明治年間本件借地を含む本件土地のうち99.50平方メートル（三〇坪一合）を賃借し、同土地上に建物を所有して印刷業を始めて以来、源一郎を経て被告が本件建物において印刷業を継続しているが、地域協力業者と密接な提携をもって業務を運営し、永年の努力と信用によって顧客の需要を満たしてきた。被告自身、夫と死別後、子供たちの協力を得て夫の事業を引き継ぎ、これにより生計を維持しているばかりか、戦時中は戦災から本件建物を護った苦しい思い出もあり、戦中から戦後苦難を共にした地域の住民と離れ難い交情で結ばれている。したがって、本件借地を明け渡すことは、被告の長年にわたる生活設計を破壊するものである。
理由
一 請求原因1項（本件借地の賃貸借、被告の本件建物の所有）は、賃貸借の対象土地の面積を除き、当事者間に争いがない。
二 そこで、右の賃貸借の面積及び請求原因2項（賃貸借の期間）について判断する。
甲第一、第二号証、第四ないし第七号証、第一〇号証、第一二号証、第一五ないし第一八号証、第六八号証、乙第一、第二号証、第三号証の一ないし五、第五号証の一、二、第六号証、第二四及び第二五号証の各一、二、第三〇及び第三一号証の各一、二、第三四号証の一、二、第三八号証、第四一号証並びに証人柴川博の証言及び原告芳和本人尋問の結果によれば、次の事実が認められる。
1 被告の亡夫源一郎の父亀太郎は、本件土地のうち99.50平方メートル（三〇坪一合）を当時の所有者峯島合資会社から賃借して建物を建て、そこで印刷業を始めた。当時の建物は大正一二年の関東大震災の際被災して焼失したが、その後、亀太郎は、同借地上に本件建物（建坪一〇坪）とその北側に隣接して建物（建坪一五坪、家屋番号同町一五番五、以下「一五番五の建物」という。）を建築し、印刷業を継続した。亀太郎は昭和一四年死亡し、その長男源一郎が家業である印刷業を引き継ぎ、本件建物及び一五番の五の建物について昭和一六年一月一〇日受付をもって自己のために所有権保存登記を経由した。一方、本件土地の所有権は、昭和一五年五月売買により峯島合資会社から山田に移転し、これに伴い賃貸人も交代した。そして、源一郎は山田に対し、昭和一九年四月、一五番五の建物を売り渡すとともにその敷地部分の借地権を返還したので、源一郎の借地は、本件建物の敷地部分である本件借地が残るだけとなった。
2 原告千葉ヨシの夫であり、原告芳和の父である千葉芳雄（以下「芳雄」という。）は、昭和二七年一〇月、山田から本件土地並びに一五番五の建物及びその西側に隣接する建物（家屋番号同町一五番）を買い取り、本件借地について賃貸人の地位を承継した。芳雄は、本件土地上の右各建物において、毎日新聞の販売業を始めたが、昭和五六年四月に死亡したため、その妻及び子である原告らが相続により本件土地の所有権を持分各二分の一の割合で取得するとともに、本件借地の賃貸人の地位を承継した。また、源一郎が昭和五六年一月に死亡したため、その妻である被告が相続により本件建物の所有権を取得するとともに、本件借地の借地権を承継した。
3 源一郎が山田あてに差し入れた昭和二六年三月二〇日付けの土地賃貸借契約證書には、賃借土地の面積として「拾五坪壱合参勺」、賃貸借の期間として「昭和四十四年参月弐拾日マデ」との記載がある。しかし、昭和五八年及び五九年の賃料の授受の際発行された原告芳和作成の領収証には、「前の空地共拾壱坪」との記載があり、昭和六二年以降に発行された被告作成の納金証及び原告芳和作成の領収証には、「宅地拾坪」との記載がある。
4 本件土地の南側に隣接する土地の所有者である松田守弘が、昭和三七年に建物を建築する際、建ぺい率の問題から、通路に供している西側部分について道路を廃止する必要が生じた。そこで、同人は、隣接する土地の所有者である芳雄及び三和自動車株式会社並びに本件借地の使用者である源一郎の同意を得て、台東区に道路位置指定廃止申請書を提出して、道路廃止に至った。同申請図面によれば、源一郎が使用している借地の範囲は、三九平方メートル前後（一一坪強）として図示されている。
以上の事実が認められ、右認定を覆すに足りる証拠はない。
右に認定した事実によれば、まず、本件借地の賃貸借の期間については、始期もはっきりせず、両当事者が再三交代するなど複雑な経過を辿っているため必ずしも明確ではないが、他にこれを推認し得る的確な資料が見当たらない以上、源一郎が山田に差し入れた昭和二六年三月二〇日付けの土地賃貸借契約證書の記載に従い、昭和四四年三月二〇日に一旦期間が満了したものと認められ、借地法の規定によってこれが更新されて、二〇年後の平成元年三月二〇日に次の期間が満了するものと解される。
次いで、賃貸借の面積については、亀太郎が当初賃借した面積が99.50平方メートル（三〇坪一合）であり、源一郎が山田に対して昭和一九年四月に返還した借地の面積は、一五番五の建物の建坪が一五坪であることからすれば、その囲繞地を加えて一五坪を超えるものと推認されるところ、その残地である本件借地の面積が一五坪を超えることは不合理であるから、前記土地賃貸借契約證書の「拾五坪壱合参勺」の記載は、直ちに信用できない。しかし、他方、本件建物の建坪が33.05平方メートル（一〇坪）であることからすれば、本件借地の面積が同値であることはあり得ず、前記領収証の記載もそのまま信用することはできない。これを要するに、本件借地の面積については、従来両当事者が厳密な考え方をしていなかったことを窺わせるものであるが、結局、その面積は、源一郎もその当時了承していたものと推認される前記道路位置指定廃止申請図面に基づき、約三九平方メートル（一一坪強）であると認められる。
三 請求原因3項（更新拒絶の意思表示）の事実は、当事者間に争いがない。
ところで、先に判示したとおり、本件借地の賃貸借の期間は平成元年三月二〇日に満了したと解すべきであるから、原告らの更新拒絶の意思表示は、それに遅れること二か月余りの時期に行われたことになる。しかし、先に認定したとおり、当事者にとって本件借地の賃貸借の期間が何時満了するかは必ずしも明らかでない事情にあったことに加え、甲第六七号証の一、二及び原告芳和本人尋問の結果によれば、原告芳和の兄である千葉道弘は被告の長男である柴川俊夫に対し、前年の昭和六三年七月二五日、原告らにおいて本件借地の賃貸借契約を更新する意向のないことを伝えたことが認められ、これらの事実に照らせば、原告らの右更新拒絶の意思表示は、遅滞なくされたものと解するに妨げない。なお、乙第四一号証によれば、原告らは、昭和六四年一月五日、被告から本件借地の同年（平成元年）分の賃料として八万円の支払を受けたことが認められるが、原告芳和本人尋問の結果及び弁論の全趣旨によれば、本件借地の賃料は従来から毎年初頭にその年の一年分が支払われる例であったこと、原告らは同年中に賃貸借の期間が満了するとは認識していなかったことが認められ、これらの事実に照らして、右賃料の授受をもって賃貸借契約を更新したものと認めることはできない。
四 次いで、請求原因4項（正当事由）について検討するに、甲第一二号証、第一九、第二〇号証、第二二号証、第二五号証の一ないし三、第二七号証、第三一ないし第三三号証、第三四号証の一ないし七、第三六号証、第五七ないし第六〇号証の各一、二、乙第一〇号証、第一二ないし第一四号証の各一、二、第一六号証の一ないし三、第一七ないし第二二号証、第二三号証の一、二、第三八号証並びに証人柴川博の証言及び原告芳和本人尋問の結果によれば、次の事実が認められる。
1 原告芳和は、昭和五六年四月、父芳雄の死亡により、本件土地のうち本件借地を除く部分上に在る毎日新聞の販売店（浅草橋店）とその配達業務区域を引き継いだが、昭和六三年九月には従前兄の千葉雄三郎が経営していた台東区寿三丁目に在る駒形店とその配達業務区域を、更に、平成三年三月には従前兄の千葉健二が経営していた台東区台東三丁目に在る御徒町店とその配達業務区域を相次いで引き継いだ。また、平成四年四月には第三者から浅草橋店及び御徒町店の各配達業務区域に隣接する地域の配達業務を引き継ぎ、配達従業員は総勢二六名を擁するに至った。これら配達従業員は、駒形店及び御徒町店にそれぞれ二名が住んでいる以外は、原告芳和が他から借り上げて提供したアパートに居住している。
ところで、配達従業員は、朝刊の配達のための仕分け作業等が早朝三時ころから始まるため、住み込みにならざるを得ないところ、その募集は、地方出身の学生を対象に毎日奨学生制度を利用して行っているものの、昨今の募集難の状況下では、基本的に一人一部屋の住居の提供が必要になっている。しかし、現在のように多数の従業員がそれぞれアパートに分散して居住している状況では、その賃料が年間相当額に達して経営を圧迫しているのみならず、例えば、従業員が病気になるなど支障が生じた場合に応急の措置をとるのに困難を伴うなど労務管理上も効率が悪く問題が多い。
そこで、原告芳和は、本件土地上に店舗・従業員宿舎兼居宅用の建物を建築して、ここに配達従業員全員を居住させたいと希望している。具体的には、一〇階建の建物を建築し、一階及び二階の一部を事務所・作業所、従業員集会・娯楽室とするほかは二階から九階までを従業員宿舎とし、一〇階は原告芳和の住居にするという計画を立てており、この計画の推進に対しては毎日新聞社において全面的に支援する旨表明している。なお、本件土地のうち本件借地を除く部分のみでは、二六名の従業員全員を収容できる建物を建築することは困難であり、原告らは、他に右の建築計画を実現できるような適当な土地を保有していない。
2 被告は、昭和五六年一月に夫の源一郎が死亡した後家業の印刷業を引き継ぎ、本件建物において「柴川印刷所」の屋号で、子供たちの協力を得て印刷業を営んでいる。印刷物の制作工程のうち、原稿整理、完全原稿の作成、校正等の作業は本件建物において自ら行うが、製版、印刷、製本等の工程はそれぞれ近在する業者に依頼するという形態をとっている。ところで、本件建物の在る浅草、蔵前地区は多数の印刷業者が集中している町で、これらの仕事を非常に効率よく処理する態勢が整っているうえ、亀太郎の代から永年同じ場所で営業を継続しているために、顧客の信用を得ており、地元の得意先も多い。したがって、被告及びその子供たちは、この地を離れると右印刷業にとって営業上大きな打撃を受けると危惧している。
のみならず、被告は、昭和一八年に源一郎のもとに嫁いできて以来本件建物に居住し、戦中戦後の混乱期を近隣住民と助け合いながら乗り越えてきたという思い出があり、長年町内会の役員等を歴任してきたことなどから、個人的にもこの場所に深い愛着を感じ、離れ難い思いを抱いている。
なお、被告は、その長男柴川俊夫が本件建物の近隣に賃借している建物（一、二階とも26.4平方メートル）を印刷業のための倉庫として使用しているが、同建物は倉庫以外には使用できない約定になっており、他に本件建物に代替し得る物件を保有していない。
3 原告らは、平成元年八月、被告を相手に建物収去土地明渡しの調停を申し立てたが、その中で原告らと被告が本件土地上に共同してビルを建築する案が検討され、話し合いが重ねられたが、被告の賃借面積について争いがあり、ひいては、ビルの建築後それぞれが取得すべき床面積について折り合いがつかなかったことなどから不調に終わった。また、原告らは、不動産鑑定士に依頼して本件借地の平成元年七月一日時点の借地権評価額として、六三五〇万円（ただし、借地面積33.05平方メートル（一〇坪）として算定）との結果を得、右調停及び本件訴訟を通じて、同金額を明渡料として支払う旨提示したが、被告の容れるところとならなかった。更に、原告らは、本件訴訟の和解手続において、本件借地の代替物件として近隣の合計四件の物件を提示したが、被告は、土地建物が狭すぎること、接する道路に自動車を駐停車し難いこと、あるいは方角が悪いことなどを理由にいずれもこれを断った。
以上の事実が認められ、右認定を覆すに足りる証拠はない。
右に認定した事実によれば、なる程原告らには原告芳和の経営する新聞販売業の維持発展を期して本件土地上に従業員用宿舎を備えた建物を建築するため、本件借地を自ら使用する必要のあることが肯認されるけれども、被告もまた家業の印刷業を継続するため本件借地を手放し難い事情があることも否定できない。そして、原告らの自己使用の必要性が被告のそれに比べて格段に大きいとも断じ得ないことに加えて、本件借地とのつながりは、被告の側がこれを賃借したのが先で、原告らの側はすでに賃借されていた土地を取得したものであることなどからすれば、原告らの更新拒絶の意思表示に正当事由があるとは認めがたい。
しかし、被告の営む印刷業が現に営業している地域との結びつきが重要であるとしても、必ずしも本件借地上でなければならないまでの理由はなく、その近隣の浅草、蔵前地区内であれば、営業は成り立ち得るであろうし、被告自身の個人的な感情もそれなりに満足させられるものと考えられる。そうすると、原告らにおいて原告が本件借地の代替物件を取得するための資金に充てるため、明渡料として相当な金額を提供するならば、正当事由を具備するに至ると解するのが相当である。そして、その金額としては、前記不動産鑑定士の評価額に加え、それが借地面積33.05平方メートル（一〇坪）を基準に算定されていること、東京都区部の土地の価格が平成元年当時に比べてその後相当下落傾向にあることは顕著な事実であること、更には、本件訴訟手続において原告らが提示額六三五〇万円に若干の上乗せを容認している経過をも勘案すれば、六四五〇万円をもって相当と認める。
五 そうすると、原告らの本件請求は、被告に対し、明渡料六四五〇万円の支払を受けるのと引換えに、本件建物を収去して本件借地の明渡しを求める限度において理由があるから、その範囲でこれを認容し、その余の請求を棄却し、なお、仮執行宣言の申立ては相当でないからこれを却下して、主文のとおり判決する。
（裁判官萩尾保繁）
別紙物件目録
一 所在 東京都台東区浅草橋三丁目
地番 二番七
地目 宅地
地積 149.15平方メートル
二 一の土地のうち、別紙図面の赤線で囲まれた部分（33.05平方メートル）
三 所在 東京都台東区浅草橋三丁目二番地二
家屋番号 同町一六番
種類 居宅
構造 木造瓦葺二階建
床面積 一階 33.05平方メートル
二階 31.73平方メートル